(8652) 69-18-69

(8652) 55-11-75

 

+7-918-870-82-62

+7-905-417-10-39

е-mail: valuek@mail.ru

e-mail: lumifara@mail.ru

Новости
АИЖК запускает новый механизм формирования рынка доступного жилья «Аренда с выкупом»

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в пилотном режиме запускает новый финансовый инструмент «Аренда с выкупом», позволяющий приобрести в собственность жилье в длительную рассрочку без необходимости накопления первоначального взноса. Ответственность за исполнение пилотного проекта возложена на дочернюю компанию АИЖК - Агентство по финансированию жилищного строительства (АФЖС).

Механизм «Аренда с выкупом» реализуется через создание закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН). В начале февраля было завершено формирование ЗПИФН «Доступное жилье в рассрочку» на сумму 350 млн рублей, 100% пайщиком которого выступило АИЖК. В рамках пилота денежные средства фонда будут инвестированы в доступное жилье эконом-класса в трёх регионах РФ - Московской области, Екатеринбурге и Новосибирске.

Управление ЗПИФом будет осуществлять Инвестиционная группа «ТРИНФИКО» (управляющая компания), а выполнять функцию поиска квартир и взаимодействия с покупателями - Межрегиональная жилищная корпорация (сервисная компания).

Согласно условиям программы «Аренда с выкупом», гражданин, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в сервисную компанию (МРЖК), которая сначала выкупает её (в собственность фонда), а затем продает в рассрочку гражданину на срок до 15 лет, который может заселиться в жилье в день оформления сделки.

Оплата осуществляется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом ежемесячный платеж разделен на две части: одна часть идет в счет аренды за жилье, а вторая - в счет выкупа квартиры. Размер ежемесячного платежа зависит от стоимости приобретаемого жилья, срока рассрочки, а также от наличия и размера первоначального взноса (он необязателен, но при желании его можно внести, в этом случае размер платежа будет меньше). Условия данного продукта предполагают и возможность досрочного выкупа жилья. Переход права собственности к гражданину происходит после полной оплаты по договору.

Ключевым преимуществом «Аренды с выкупом» является отсутствие необходимости одновременно копить на первоначальный взнос для получения ипотечного кредита и оплачивать аренду чужого жилья. При этом устраняется риск возможного роста цен на жилье на этапе накопления первоначального взноса для получения ипотечного кредита. Еще одним преимуществом является более мягкий подход к оценке клиентов по сравнению с ипотекой.

По мнению генерального директора АФЖС Андрея Шелкового, «целевая аудитория механизма «Аренда с выкупом» - это экономически активное население, трудоспособное, имеющее определенные доходы и готовое зарабатывать, однако в силу определенных жизненных обстоятельств пока не имеющее возможность купить жилье за счет собственных либо заемных средств. Поэтому появление такого механизма - это для них еще один вариант решения жилищного вопроса в короткие сроки», - отметил он.

«Межрегиональная жилищная корпорация создана для развития рынка доходного жилья в России, - говорит Павел Войтов, председатель совета директоров МРЖК, - и со своей стороны, мы считаем, что у механизма «Аренда с выкупом» есть большой потенциал, так как он делает возможным улучшение жилищных условий для тех, кому по разным причинам недоступна ипотека».

В течение 2014 годов АИЖК планирует привлечь новых институциональных инвесторов в фонд «Доступное жилье в рассрочку», одним из которых может выступить НПФ «Благосостояние».

«Пенсионные средства, являясь долгосрочным финансовым ресурсом, требуют определенного сочетания параметров надежности, доходности и срочности активов для их инвестирования. Инструмент, направленный на формирование рынка доступного жилья, с одной стороны, отвечает этим требованиям, с другой несет в себе важную социальную роль: дает возможность гражданам решить свой жилищный вопрос, - отметил исполнительный директор НПФ «Благосостояние» Юрий Новожилов. - Мы рассматриваем возможность инвестирования средств в проект АИЖК уже в этом году».

Мы благодарим ОАО «АИЖК» за возможность участвовать в этом проекте. Новый финансовый инструмент будет интересен, прежде всего, институциональным инвесторам, -  прокомментировал  Управляющий партнер ИГ ТРИНФИКО Виталий Баланович. -  Мы предлагаем негосударственным пенсионным фондам новые возможности размещения длинных денег на условиях, которые сегодня не сможет предложить ни одна финансовая организация. Средства фонда пойдут на приобретение жилья для его последующей продажи в рассрочку. На текущий момент АИЖК является единственным пайщиком, однако в течение 2014 года мы планируем дополнительно привлечь в этот фонд новых инвесторов»

 
ипотека

В ноябре прошлого года рублевая ипотека стала дешевле. Согласно данным ЦБ на 1 декабря, средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным в течение месяца, снизилась на 0,2% и составила 12,2% годовых. Таким образом, она опустилась до уровня августа 2012 года.

В начале января 2013 года ставка по рублевой ипотеке была 12,5% годовых и до конца марта плавно росла, составив на 1 апреля 12,9% годовых. Однако в конце весны произошел перелом тенденции и ставка начала медленно падать. Так, на 1 мая прошлого года, по данным ЦБ, она опустилась до 12,7% годовых. 1 июля она уже составила 12,6%, 1 августа — 12,5% годовых. Впрочем, с августа ставка несколько месяцев держалась на одном и том же уровне — 12,4%.

Экспертам казалось: больше ставка уже не может падать, поскольку дошла до минимального значения. Однако в ноябре прошлого года кредитные организации неожиданно вновь снизили ее и сразу на 0,2%.

Как говорится в обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в январе — ноябре банками было выдано 718 983 ипотечных кредита на общую сумму 1 трлн 175 млрд руб. Таким образом, ипотека выросла в 1,3 раза в денежном выражении по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.

Такое внимание банков к ипотеке в АИЖК объясняют политикой Центробанка, направленной на ограничение темпов роста беззалогового кредитования, в том числе увеличения размера минимальных резервов на потери по необеспеченным потребительским ссудам.

Но дело не только в политике ЦБ. Банки и сами пересмотрели свое отношение к ипотеке. В прошлом году на фоне волнообразного роста просрочки по большинству кредитных продуктов для физлиц ипотека оказалась наименее проблемным сегментом для банков.

Недавнему обзору Национальной службы взыскания, за 11 месяцев 2013 года объем просроченной задолженности по банковским кредитам увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2012 года на 41%, до 440 млрд руб.

При этом, по данным НСВ, на кредитные карты пришлось 34% всего объема просроченной задолженности (150 млрд руб.), на займы наличными — 26% (114 млрд), на POS-кредиты — 21% (92 млрд), на автоссуды — 10% (44 млрд), а на ипотечные займы меньше всего — 9% (40 млрд). Заемщики гораздо более дисциплинированно платили по ипотеке. В результате многие кредитные организации сделали именно ипотеку системообразующим продуктом.

Как указывают экономисты, ипотека на протяжении 2013 года оказалась одним из немногих драйверов роста российской экономики, стимулирующих потребительский спрос. Как сообщает Росстат, индекс потребительской уверенности в России в третьем квартале 2013 года снизился до минус 7%. При этом, по оценкам экспертов, спрос на объекты недвижимости в прошлом году снизился в среднем на 10%. Если бы не ипотечное кредитование, эта цифра была бы еще больше.

«В первом полугодии 2014 года ставка вряд ли существенно изменится, а во втором полугодии, в зависимости от ситуации в экономике и политики ЦБ, возможно возобновление тренда на очень плавное снижение ставок по ипотеке. Но такого резкого снижения ставок, как в 2013 году, мы точно не увидим, максимальный потенциал снижения — 0,5%», — говорит Андрей Осипов, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24. Точно такую же оценку — снижение ставки на 0,5% — дает и партнер практики «Девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр» Алексей Шумкин. «Никаких предпосылок для дальнейшего снижения ставки по ипотеке нет. Ипотечный сегмент является для банков дорогостоящим, поскольку нужно привлекать дешевое фондирование на длительный срок, и выдавать кредиты по фиксированной ставке», — говорит Александр Черствов, участник всероссийского объединения предпринимателей «Клуб Лидеров». Эмма Пономарева из Инвестторгбанка также не ожидается дальнейшего сильного снижения ставок. Она даже предполагает увеличение ставки. В течение 2014 года ипотечные ставки по рублевым кредитам, скорее всего, сохранятся на уровне конца 2013 года и составят 12,2-12,4% годовых. При этом эксперты прогнозируют, что ипотечные кредиты в среднесрочной перспективе будут расти опережающими темпами по сравнению с потребительскими, так как рынок потребительского кредитования уже близок к насыщению, а отношение объема ипотеки к ВВП в России все еще на порядок ниже, чем в развитых странах. «Ипотечное кредитование становится одним из наиболее перспективных сегментов банковской розницы, — говорит Осипов. — На фоне замедления роста потребительского и авто-кредитования, а также роста рисков в системе, ипотека, с ее близким к нулю риском и огромным потенциалом роста рынка, безусловно, будет оставаться одним из наиболее важных сегментов банковской розницы».

Так, ВТБ 24 в 2013 году выдал 230 млрд руб. ипотечных кредитов, что почти в полтора раза больше, чем в 2012 году. В 2014 году банк планирует выдать 324 млрд руб., что еще на 40% позволит превысить результат 2013 года. «В 2014 году спрос на ипотечное кредитование и качество заемщиков продолжит оставаться стабильным, что будет дальше побуждать банки развивать данный вид кредитования и выделять его как важный сегмент бизнеса» — резюмируют в Сбербанке.

http://news.mail.ru/economics/16593223/?frommail=1

 
Власти Москвы увеличат кадастровую стоимость земли с 2014 г на 10%

Кадастровая стоимость земли с 1 января следующего года увеличится примерно на 10%, рассказал «Ведомостям» руководитель департамента городского имущества Владимир Ефимов. Соответствующее постановление столичные власти приняли на прошлой неделе. Больше всего подорожает земля под офисы — на 13%, меньше других — участки под рекреационные цели — на 3% (см. таблицу). По словам Ефимова, в первую очередь кадастровая стоимость зависит от близости участка к центру и к транспортной инфраструктуре.

Повышение оценки в следующем году Ефимов объяснил ростом стоимости коммерческой недвижимости на 10-11%. Впрочем, не все эксперты согласны с этой оценкой. Ставки аренды в офисных и торговых комплексах Москвы не изменились, как и цена продажи, говорит замруководителя отдела исследований Jones Lang LaSalle Олеся Дзюба. А вот управляющий партнер BlackwoodКонстантин Ковалев считает, что в среднем вся недвижимость подорожала примерно на 10-12% в рублевом эквиваленте, долларовые цены остались на прежнем уровне.

Примерно такая же ситуация и с жильем. По данным аналитического портала irn.ru, долларовые цены с начала года снизились на 3,5% до $5165, рублевые — выросли на 5,5%. Жилье в старой Москве дорожает в пределах инфляции, а на присоединенных территориях подешевело на 2%, указывает гендиректор «Бест-недвижимости» Ирина Доброхотова.

Город ищет способы пополнения бюджета, считает директор по девелопменту «Клевер групп» Николай Булычев. В ряде районов снижение стоимости стимулирует строительство определенных объектов, например поликлиник. Право власти по своему усмотрению «пересматривать кадастровую стоимость делает девелопмент малопредсказуемым — уменьшается горизонт планирования», предупреждает Булычев. Повышение кадастровой стоимости снизит доходы владельцев недвижимости, поскольку вырастет налоговая база, считает управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. Эти дополнительные расходы придется брать на себя владельцам или перекладывать какую-то их часть на арендаторов, поднимая для них плату, говорит он. О росте налоговых расходов говорит и гендиректор «Метриум груп» Мария Литинецкая.

Теперь городские власти будут переоценивать кадастровую стоимость каждый год, обещает Ефимов. Москва корректировала ее и в прошлом году: стоимость московской земли в старых границах увеличилась в среднем в 1,6 раза, а на присоединенных территориях — на 12%. До этого кадастровая оценка не проводилась с 2007 г.

 
Включена ли НДС в рыночную стоимость

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) указанного имущества с учетом налога на добавленную стоимость.

Согласно п. 2 ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи используется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании п. 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, разумность действия сторон сделки в указанном случае означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Учитывая изложенное, при определении налоговой базы по муниципальному имуществу, реализуемому по выкупной цене, равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что в эту стоимость включен налог на добавленную стоимость.

 
Вступил в силу закон № 250-ФЗ: изменились процедуры и сроки предоставления государственных услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета недвижимости

1 октября 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», который вносит концептуальные изменения в федеральные законы: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ и «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ.

Новый закон № 250-ФЗ является нормативно-правовой базой для изменения процедур и сокращения сроков оказания государственных услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета недвижимости, электронных государственных услуг по регистрации прав и реализации мероприятий дорожной карты «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденной Правительством Российской Федерации 1 декабря 2012 года.

С вступлением в силу закона № 250-ФЗ сами процедуры государственной регистрации прав и постановки объектов недвижимости на кадастровый учет стали проще, а граждане и деловое сообщество получили дополнительные инструменты по защите прав собственности.

С 1 октября 2013 года общий срок государственной регистрации прав сокращен с 20 до 18 календарных дней. Также сокращен общий (предельный) срок государственного кадастрового учета: постановка и снятие с учета объекта недвижимости, учет его изменений и учет части объекта недвижимости будут осуществляться в течение 18 календарных дней (ранее срок составлял 20 рабочих дней).

Собственники получили возможность заявить о невозможности проведения регистрационных действий со своим недвижимым имуществом без личного участия. Теперь каждый владелец недвижимого имущества может подать заявление в Росреестр о том, что сделки с его имуществом могут производиться только при его личном участии. Данная новация должна снизить число мошеннических операций с недвижимостью, заключаемых посредниками (представителями по доверенности). Собственники могут подать подобное заявление в территориальных отделах Росреестра и офисах МФЦ.

Еще одно нововведение должно повысить гарантии безопасности для участников сделок с недвижимостью за счет снижения числа оспариваемых впоследствии сделок. Предыдущий правообладатель недвижимости получил возможность заявить возражения в отношении зарегистрированного права на его объект. Его мнение будет внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Заявление на данное возражение также можно подать в любом территориальном отделе Росреестра и офисе МФЦ.

С 1 октября 2013 года изменился порядок постановки на учет жилых помещений в многоквартирном доме: теперь жилые помещения в многоквартирных домах могут быть поставлены на кадастровый учет до постановки на учет всего здания. Собственники получили возможность зарегистрировать свои квартиры в новостройках до регистрации всего здания. Кроме того, при постановке на учет многоквартирного дома на учет также будут ставиться все расположенные в нем помещения (в том числе составляющие общее имущество).

Межевой план, технические планы и подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости акт обследования должны представляться кадастровыми инженерами в орган кадастрового учета только в форме электронных документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Согласно нововведениям закона № 250-ФЗ, с 1 октября 2013 года заявители могут получить сведения из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) в виде справки о кадастровой стоимости не только земельного участка, но и здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения.

Ряд изменений, вводимых законом № 250-ФЗ, будет реализован после издания дополнительных нормативных правовых актов Минэкономразвития Российской Федерации и доработки учетных систем Росреестра.

Наталья Антипина, руководитель Росреестра: «Федеральный закон № 250-ФЗ призван в значительной мере упростить процедуры по регистрации прав и государственному кадастровому учету недвижимости, защитить права собственности для граждан и бизнеса. Это позволит к 2018 году сократить сроки предоставления услуг по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости до 7 и 5 дней, а также перевести в электронный вид 70% услуг Росреестра».

 
Банки теперь смогут сами продавать имущество должников

Министерство финансов подготовило законопроект, разрешающий кредитным организациям без всяких ограничений выставлять на продажу имущество своих должников.

До сих пор банки реализовывали ипотечные квартиры и кредитные автомобили на специальных торговых площадках через Российский фонд федерального имущества. Вряд ли банки станут массово открывать торговые точки, скорее всего, они продолжат сотрудничать со старыми партнерами — владельцами торговых площадок.

Эксперты полагают, что главная идея данной новации — разгрузить службу судебных приставов. Адвокат Илья Тугуев напомнил, что сейчас приставу нужно возбудить исполнительное производство и назначить оценщика. Далее пристав предлагает должнику исполнить свои обязательства, если такой возможности нет, то для погашения долга продают предмет залога.

А Константин Трапаидзе, председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный», уточнил, что процедура изъятия залога устанавливается в договоре — возможен вариант, когда имущество и так находится в собственности банка, тогда все вопросы решаются в досудебном порядке. Трапаидзе также отметил, что упрощение манипуляций с залогом скорее всего приведет к сокращению банковских издержек: «Это позволит снизить кредитные ставки, ведь в них закладываются все риски и расходы кредитных учреждений».

Самый спорный момент в процедуре изъятия — оценка имущества.

— Некоторые граждане полагают, что оценщики связаны с банками и занижают стоимость залога. Конечно, такие случаи бывают, но солидные кредитные учреждения не хотят фигурировать в скандалах, связанных со сговором должностных лиц, — считает Трапаидзе.

В свою очередь Тугуев пояснил, что должник может оспорить результаты оценки в срок не позднее 10 дней с даты озвучивания стоимости залога.

Во многих странах банки ведут себя очень жестко по отношению к владельцам заложенной недвижимости. При этом к неплательщикам, не желающим покидать жилища, применяются жесткие меры, вплоть до ареста.

Просрочка россиян по кредитам на первое августа 2013 года, по данным Центробанка, достигла 394,1 миллиарда рублей. В Москве этот показатель составляет примерно 40 процентов. В первую очередь ухудшение качества кредитов коснулось необеспеченных займов. В лидерах статистики по залоговым займам — Москва и Московская область (это объяснимо — в регионе и выдается больше всего ипотечных кредитов). По данным НСБ, на август москвичи задолжали банкам 13,7 миллиарда «ипотечных» рублей.

Павел Неумывакин, исполнительный директор банка «Петрокоммерц»:

Практически во всех банках есть специализированные подразделения, занимающиеся реализацией залогов нерадивых заемщиков. Проблема сегодня состоит как раз в том, что быстро обратить взыскание на имущество недобросовестного должника крайне сложно, это долгий процесс. Поэтому снятие бюрократических сложностей в этом деле является бесспорным плюсом. Можно предположить, что новация поспособствует улучшению платежной дисциплины заемщиков.— Мы положительно оцениваем инициативу Минфина.

 
Банки теперь смогут сами продавать имущество должников

Министерство финансов подготовило законопроект, разрешающий кредитным организациям без всяких ограничений выставлять на продажу имущество своих должников.

До сих пор банки реализовывали ипотечные квартиры и кредитные автомобили на специальных торговых площадках через Российский фонд федерального имущества. Вряд ли банки станут массово открывать торговые точки, скорее всего, они продолжат сотрудничать со старыми партнерами — владельцами торговых площадок.

Эксперты полагают, что главная идея данной новации — разгрузить службу судебных приставов. Адвокат Илья Тугуев напомнил, что сейчас приставу нужно возбудить исполнительное производство и назначить оценщика. Далее пристав предлагает должнику исполнить свои обязательства, если такой возможности нет, то для погашения долга продают предмет залога.

А Константин Трапаидзе, председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный», уточнил, что процедура изъятия залога устанавливается в договоре — возможен вариант, когда имущество и так находится в собственности банка, тогда все вопросы решаются в досудебном порядке. Трапаидзе также отметил, что упрощение манипуляций с залогом скорее всего приведет к сокращению банковских издержек: «Это позволит снизить кредитные ставки, ведь в них закладываются все риски и расходы кредитных учреждений».

Самый спорный момент в процедуре изъятия — оценка имущества.

— Некоторые граждане полагают, что оценщики связаны с банками и занижают стоимость залога. Конечно, такие случаи бывают, но солидные кредитные учреждения не хотят фигурировать в скандалах, связанных со сговором должностных лиц, — считает Трапаидзе.

В свою очередь Тугуев пояснил, что должник может оспорить результаты оценки в срок не позднее 10 дней с даты озвучивания стоимости залога.

Во многих странах банки ведут себя очень жестко по отношению к владельцам заложенной недвижимости. При этом к неплательщикам, не желающим покидать жилища, применяются жесткие меры, вплоть до ареста.

Просрочка россиян по кредитам на первое августа 2013 года, по данным Центробанка, достигла 394,1 миллиарда рублей. В Москве этот показатель составляет примерно 40 процентов. В первую очередь ухудшение качества кредитов коснулось необеспеченных займов. В лидерах статистики по залоговым займам — Москва и Московская область (это объяснимо — в регионе и выдается больше всего ипотечных кредитов). По данным НСБ, на август москвичи задолжали банкам 13,7 миллиарда «ипотечных» рублей.

Павел Неумывакин, исполнительный директор банка «Петрокоммерц»: Практически во всех банках есть специализированные подразделения, занимающиеся реализацией залогов нерадивых заемщиков. Проблема сегодня состоит как раз в том, что быстро обратить взыскание на имущество недобросовестного должника крайне сложно, это долгий процесс. Поэтому снятие бюрократических сложностей в этом деле является бесспорным плюсом. Можно предположить, что новация поспособствует улучшению платежной дисциплины заемщиков. — Мы положительно оцениваем инициативу Минфина.

 
МЭР нашло метод по снижению ипотечных ставок

Ставки по ипотечным жилищным кредитам снизятся на 3-4 процента, если для банков-кредиторов и заемщиков, физлиц, создать налоговые послабления.

Минэкономразвития разместило на сайте законопроект с поправками в Налоговый кодекс в связи с принятием федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”».

Упор предлагается сделать на сокращении расходов при страховании ответственности заемщиков и при взыскании заложенного имущества. Сейчас именно эти механизмы, требующие переплаты налогов, ведут к росту процентных ставок.

Кредитор, решивший воспользоваться страховкой риска, вынужден оплачивать ее из  чистой прибыли и соответственно стремится компенсировать свои расходы за счет заемщика.

Одновременно в полном объеме под налоги подпадает страховая премия у страховщика, формируя, таким образом, двойное налогообложение. Минэкономразвития предлагает относить страховую премию на расходы кредитора, что уменьшит  его издержки и оградит заемщика от компенсации банкам расходов на уплату страховой премии.

Главный аргумент — при страховании финансовых рисков кредитор страхует свои убытки и данное страхование не связано с извлечением им дополнительного дохода: это затраты банка, связанные с минимизацией им кредитного риска.

Самих заемщиков, кроме того, предлагается освободить от налога на доходы с суммы долгов по кредитному договору, процентов, штрафных санкций, пени. Таким образом, банкиры смогут застраховаться от случаев, когда денег, вырученных от продажи внесенной в залог квартиры, не хватает на покрытие кредита.

Заемщикам же для покупки страховки не обязательно будет вносить залог, страховую премию можно будет платить не сразу за весь срок действия договора. Новые правила меняют нездоровую ситуацию при страховке рисков и позволяют увеличивать количество кредитов, под которые можно выпустить ценные бумаги.

Соответственно, расширится рефинансирование. Тогда и ставки снизятся, и кредитов будет выдано больше.

«Запуск идеи со страхованием рисков от обесценивания тех же залогов потребует времени и усилий», предупреждает вице-президент Ассоциации региональных банков Олег Иванов. Для России такой вид страхования в новинку.

Страховщикам придется брать на себя, в том числе массовые риски снижения стоимости жилья. «Например, во время кризиса в некоторых регионах цены упали в разы. А при увеличении объемов кредитования вырастет и объем рисков», говорит эксперт.

Тем не менее, подсчитали в Минэкономразвития, благодаря налоговым новациям, через два года средняя стоимость процентов по ипотеке снизится с нынешних 12,7 процента до 8,6 процента годовых.

В год в стране будет выдаваться более 740 тысяч ипотечных кредитов, а база потенциальных заемщиков увеличится в 3-4,5 раза. Если больше заемщиков будут страховать ответственность, а банки — риски от убытков при снижении стоимости залога, снизятся и требования к первоначальному взносу.

Пока первоначальный взнос свыше 30 процентов от стоимости жилья могут сегодня внести только 18 процентов потенциальных заемщиков.

Источник: http://news.mail.ru/politics/14227993/?frommail=1

 
Кадастровая стоимость как повод для спора

Оспаривание кадастровой оценки земли стало возможно относительно недавно. До 2011 года порядок и методика проведения государственной кадастровой оценки устанавливались Правительством РФ, которое также проверяло результаты. Кадастровая оценка администрировалась на уровне федерального органа – Роснедвижимостью, затем Росреестром. Сейчас полномочия переданы профессиональному сообществу – оценщикам и саморегулируемым организациям оценщиков (СРО). Оценщик сам вправе выбрать подходы и методы проведения кадастровой оценки, а саморегулируемые организации проверяют результаты этой оценки. При этом Самарская область оказалась в числе 12 пилотных регионов, где массовая работа кадастровых инженеров проводилась еще с конца 2010 года.

К началу года глава Минэкономразвития Андрей Белоусов заявил, что оценка была проведена во всех 83 регионах. В ЕГКН внесены данные примерно о 70 млн объектов недвижимости.

При этом с февраля же и начался процесс массового оспаривания результатов кадастровой оценки. Для этого есть два пути. Первый - это обращение в суд. Второй - через специальную комиссию, в которую входят представители органов власти и один член национального совета по оценочной деятельности. Внесудебный порядок оспаривания возможен в течение 6 месяцев с даты внесения результатов кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Как сообщил в своем интервью газете «Взгляд» начальник управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников, у налогоплательщика может быть два основания для оспаривания кадастровой стоимости объекта в комиссии. Если он не согласен с исходными данными, которые использовал оценщик. Например, по его документам площадь земельного участка одна, а оценщик определял стоимость по другой площади.

Второе основание – когда налого-плательщик приносит в комиссию отчет об определении рыночной стоимости его объекта недвижимости. В этом случае комиссия даже не имеет права подвергать сомнению результаты этой рыночной оценки и обязана принять решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта.

При этом перспективы пересмотра решений в целом по России выглядят обнадеживающе для собственников. Так, в 2012 году из 1823 заявлений о корректировке кадастровой оценки было удовлетворено 68%, что показывает реальную возможность для собственников оспорить результаты оценки.

Судебная практика в Самаре также показывает, что пересмотр установленной кадастровой стоимости возможен, причем в сторону заметного уменьшения, что в перспективе приведет к снижению налоговых платежей.

В качестве примеров можно привести два дела, которые рассматривались в Арбитражном суде Самарской области в октябре прошлого года и в марте этого. Так, в октябре рассматривалось дело индивидуального предпринимателя Анатолия Кальченко, который просил изменить внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Ларина, д. 149, и определить его кадастровую стоимость посредством указания его рыночной стоимости в размере 1,4 млн рублей. При этом ранее кадастровая стоимоисть была определена в 5, 9 млн рублей. В то же время, согласно заключению, данному ГК «Институт оценки», привлеченного в качестве эксперта, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 21.10.2010 г. составляет 1,4 млн руб. В итоге суд удовлетворил требования Анатолия Кальченко. Открытое акционерное общество «Мкапитал» обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к Федеральному государственному бюджетному учреждению «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка по адресу: г. Самара, Кировский р-н, 17 км Московского шоссе/ул. Алма-Атинская – в размере его рыночной стоимости в сумме 25 млн руб., причем в ходе судебного разбирательства потребовало снизить его стоимость до 17 млн руб. При этом кадастровая стоимость была исчислена в сумме 119 млн руб. В ходе судебного разбирательства было принято решение удовлетворить требования «Мкапитала» и установить стоимость участка в 17 млн руб., т.е. кадастровая стоимость была «сбита» почти в 10 раз.

Таким образом, после появления первых положительных результатов оспаривания кадастровой оценки можно ожидать увеличения количества исков. Это может поставить под вопрос сам смысл проведения подобной процедуры, что может привести к новым попыткам государства определить методологию оценки земельных участков, и не факт, что она будет более лояльна к бизнесу.

Источник: nrn.ru

 
Рынок недвижимости: кризис за плечами

После трехлетнего перерыва с лета 2011 года экономика России переживает новый подъем, о чем также свидетельствует оживление отечественного строительного рынка. Последние прогнозы указывают на то, что в течение следующих четырех лет ВВП Российской Федерации, который в 2012 году достиг 1 400 миллиардов евро, превысит ВВП Италии, а на протяжении следующих десяти лет (с 2020 по 2030 год) Москва опередит экономику Англии, Франции и Германии.

Как и в подавляющем большинстве стран Запада, российский сектор недвижимости рос вплоть до международного экономического спада 2009 года; инвестиции в строительство в 2008 г. достигли 145,5 миллиардов евро (+16,6% по сравнению с предыдущим годом). После двухлетнего простоя, когда был отмечен спад на 13,4% в 2009 и на 5,7% в 2010 году, рынок недвижимости вновь набирает обороты: уже в 2011 году инвестиции составили 123,8 миллиардов евро (+4,5% по сравнению с предыдущим годом). Объемы купли/продажи новых домов резко возросли в июле 2011 г. — на 17,6% по сравнению со среднегодовыми значениями, согласно данным Альфа-Банка. В 2012 год ознаменовался новым рекордом: +11,9% по сравнению с 2011 годом (138,6 миллиардов евро). Эксперты предвидят, что инвестиции в строительство в 2013 году достигнут планки в 150 миллиардов евро, и эти объемы будут увеличиваться вплоть до 2016 года.

Исходя из анализа Cresme Simco*, исследовавшей тенденции рынка в успешном 2011 году, мы видим, что из 123,8 миллиардов евро инвестиций 41% был вложен в нежилое строительство, 34,2% — в гражданское строительство, а остальные 24,8% — в жилое строительство для частных заказчиков. Иной является расстановка сил в последнее время.

Ожидается, что в 2016 году годовой уровень жилого строительства должен достигнуть 100 миллионов квадратных метров, а в 2020 г. — 140 миллионов квадратных метров (около 1 кв. м. на человека в год). Одним из ключевых факторов развития должно стать предусмотренное упрощение процедур, связанных со строительством жилых зданий, снижением себестоимости отделки, которая выросла бы на порядок, например, если купить мозаику стеклянную для облицовки ванной или использовать для отделки помещений натуральные материалы. Среднее время с начала процедуры до начала строительных работ должно сократиться с 946 до 367 дней, с дальнейшим уменьшением до 180 дней. Государственное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предвидит, что сумма кредитов и займов, предоставляемых для приобретения недвижимости, возрастет до 2015 года с нынешних 300 тысяч евро до 741 тысячи евро, а в 2020 году составит 868 тысяч евро.

 
Предыдущая1234Следующая

Новости
14.05.19
14.05.2019 Г. СЕГОДНЯ ГОСДУМА ПРОВЕДЕТ ПАРЛАМЕНТСКИЕ СЛУШАНИЯ С УЧАСТИЕМ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ ЦБ И БАНКОВ О СНИЖЕНИИ СТАВКИ ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ. ЦЕЛЬ СЛУШАНИЙ: "... ЧТОБЫ
09.04.19
Начало 1 квартала этого года ознаменовано большим событием для клиентов оценочной компании "Арабеска". Теперь наши постоянные клиенты, а также новые клиенты по